匈牙利政府拟改革住房贷款政策 允许建设期间分阶段提取补贴贷款

匈牙利政府正通过一项法令草案，对住房市场政策进行重大结构性调整，该调整可能对未来十年的住房开发和购买流程产生深远影响。

核心变化：提前获取补贴贷款

根据新规，自2026年3月1日起，政府支持的住房贷款（包括“Otthon Start”住房贷款和“CSOK Plusz”家庭支持贷款）的获取时间将大幅提前。现行规定要求，购房者只有在房屋获得“入住许可证”后，才能获得补贴贷款。这通常意味着购房者要么被迫等待，要么在建设期间不得不申请市场利率的商业贷款，这与支持计划的初衷相悖。

新法令草案将彻底改变这一模式。根据草案内容，购房者将可以在建筑施工阶段，甚至在规划阶段，就根据优惠贷款方案（“Otthon Start”和“CSOK Plusz”）申请贷款。

引入“共管公寓建筑权”与分阶段支付

改革的关键在于引入并应用所谓的“共管公寓建筑权”。其核心是使房屋在建设期间在法律上即可“出售”，从而使补贴贷款能够提前——部分或分阶段——支付。根据法令草案，在这种情况下，银行无需等待最终的入住许可证：在建筑商与买家签订合同后，资金可以分阶段支付至一个独立的托管账户。

理论上，这确保了贷款确实用于建造房产，而非偿还开发商的其他债务。

协调“Otthon Start”计划的国务秘书潘尼·米克洛什（Panyi Miklós）在社交媒体上表示，该法令草案实质上增强了住房项目的融资可行性，同时为交易的所有参与者提供了适当保护。他强调：“付款只能汇入独立的托管账户，而新引入的共管公寓建筑权制度将同时保护买家、投资者和金融机构。”

他补充说，通过建立分阶段支付系统，在满足匈牙利国家银行（Magyar Nemzeti Bank）规定条件的前提下，银行也将有机会开发新的创新产品，从而使新房购买者能够获得额外的重大财务和开发优惠。

对各方的影响与风险控制

• 对买家：主要优势在于无需再为享受优惠贷款而“等待”入住许可证。这对于新建房产市场尤为便利。然而，根据24.hu的报道，需注意一个关键因素：贷款中实际享受固定利率补贴的部分（3%）仅在获得入住许可证后才开始生效。这意味着，在房屋完工前，贷款初期可能仍需支付市场利率。
• 对开发商：新措施可能使开发商能够向购房者提供可观的优惠。向灵活融资的过渡有望刺激新住房项目的启动，并降低此前许多投资者在交房前阶段无法获得融资的风险。
• 风险控制机制：官方提案强调也需保护买家。如果建筑工程在三年内未能完工，银行有权终止合同。这一机制同时对开发商构成激励，对买家构成潜在风险。此外，法令还规定了严格的管理和文件规则。

简化行政程序

新法令还旨在减轻行政负担。对于“乡村CSOK”、“CSOK Plusz”和“Otthon Start”贷款，现在只需提交买卖合同和产权登记申请的旁注副本即可，取代了此前更繁琐的文书工作。

市场预期

Bankmonitor的专家认为，“Otthon Start”贷款本身已经活跃了房地产市场的开发和需求，将行政管理和贷款发放提前到更早阶段可能会进一步放大这一效应。

总理府在回应相关询问时指出，法令中规定了三种可以在入住许可前支付部分贷款的情况。仅在第二种情况下不享受利息补贴，理由是缺乏足够的实物抵押。关键在于，对于从设计阶段就开始融资的房产，即使在获得入住许可证之前，也可以享受利息补偿。