MBH银行预测：匈牙利房价涨势持续但趋缓，2026年供应将显著增加

匈牙利MBH银行集团的分析显示，尽管2025年住宅市场活跃需求推动了价格上涨，但预计2026年房价涨幅将放缓。

价格动态预测 MBH Index专家预计，2026年上半年房价可能每季度上涨4-5%，而下半年名义涨幅可能放缓至1-2%。

这一更为平衡的价格动态部分归因于投资者侧可能出现的变化。与2025年上半年到期政府债券释放资金和有利市场前景显著提振购买意愿不同，2026年预计不会出现同等规模的新资金流入。

在租赁市场，受“Otthon Start”（家园启动）计划影响，出现了暂时的需求下降，这可能抑制租赁收益，并减缓租金上涨速度。MBH Jelzálogbank（抵押银行）首席执行官Nagy Gyula在声明中如是表示。

建设活动与供应前景 根据匈牙利中央统计局（KSH）数据，2025年匈牙利住宅建设量有所放缓，全年约有1.2万套房产获得使用许可，同比减少9.3%。下降主要影响县级市，与2024年相比，交付量下降26%，乡镇下降约6.6%，布达佩斯下降约14%。然而，在较小城镇，2025年完工的住宅数量比前一年增加了8.9%。

从未来供应角度看，许可活动的活跃景象更为乐观。根据KSH数据，2025年发放的住宅建设许可数量为2.8万份，比前一年增加37%。扩张的驱动力之一是首都布达佩斯，那里的许可数量增长了56%，德布勒森和杰尔等县级市也出现了显著增长。

由于部分监管变化和“Otthon Start”计划带来的需求增长，开发商活动预示着2026年将有高供应量。然而，由于项目周期较长，实际交付数量的实质性转变可能稍晚才会出现。

根据Eltinga的住宅市场报告，在布达佩斯，2026-2028年间处于销售阶段的公寓楼项目中，总计可能建造或规划约2万套新房产。其中，预计2026年交付约8000套，2027年约8500套，2028年目前预计近3000套。后续年份的数字可能因新启动的投资项目而有显著变化，特别是与“Otthon Start”计划相关的重点项目可能在此之后才进入市场。

2025年，农村市场的开发商活动也呈现活跃迹象。在第三季度处于销售阶段、至少包含10套住宅的项目中，总计建成或规划了略多于1.1万套公寓住宅。其中许多原预计在2025年完工，而预计2026年交付的约有5500套。

需求驱动因素与融资环境 在住宅市场需求演变中，除了实际收入增长外，融资环境仍具有决定性作用。尽管当前市场抵押贷款利率在6-7%左右浮动，但优惠贷款方案，尤其是利率为3%的“Otthon Start Hitel”（家园启动贷款）和“CSOK Plusz”（家庭住房建设补贴升级版），显著提振了购买意愿。

MBH Bank零售业务发展执行董事Soós Csaba在分析中表示：“对‘Otthon Start’计划的强烈兴趣已在2025年导致贷款发放显著扩大，并且可能仍是2026年需求的主要推动力之一，部分原因是从今年起，该计划也可适用于更便宜的有围墙花园房产。”

此外，购买在建公寓楼住宅将变得更加容易，且买家对于仍处于建设阶段的房产也将在产权证上获得可登记的权利。新法规可能为买家提供更强的法律保障和更好的贷款条件。

根据匈牙利国家银行（Magyar Nemzeti Bank）的预期，家庭贷款存量可能动态扩张。同时，针对家庭和年轻人的进一步支持措施，如“babaváró hitel”（婴儿贷款）、“falusi CSOK”（乡村家庭住房建设补贴）、“munkáshitel”（工人贷款）或“közszolgálati otthontámogatás”（公共服务住房支持），也可能有助于维持需求。

然而，“Otthon Start”计划每平方米150万福林的限价可能导致地区差异，特别是在首都较昂贵的区域，可能缩小可用房产的范围。