布达佩斯新建公寓均价突破每平米170万福林，2025年供应量激增

根据OTP抵押银行（OTP Jelzálogbank）的数据，布达佩斯新建公寓的平均价格已突破每平方米170万匈牙利福林（HUF）。

该银行首席分析师瓦尔科·戴维德（Valkó Dávid）表示，2025年下半年布达佩斯新建公寓市场的成交量与上半年相似，表现强劲。7月至12月期间售出了4500套位于两户以上住宅楼内的公寓，加上上半年的4200套，全年共售出8700套，略低于2024年的水平，但仍是自2017年以来的第二高销售总量。

供应量大幅增长 2025年下半年，布达佩斯启动了144个新的大型住宅项目（两户以上），涉及约5800套公寓。全年共启动259个项目，项目数量同比增长25%，而计划建造的新公寓数量达到11,400套，同比增长近40%。平均项目规模因此扩大至44套公寓。上一次出现类似规模的供应激增是在2016-2017年。

从地区分布看，第十一区（Újbuda）的投资活动最为活跃，占据了23%的市场份额，在11,400套新上市公寓中约有2600套位于该区。第十三区以2400套新公寓位居第二，第十区以约1000套（其中超过900套属于一个超大型项目）位列第三。

开发商信心增强，2025年有55个大型项目（阶段）进入市场，其中39个项目的规模超过100套公寓，而2024年仅为29个。这一势头在2026年初仍在延续，预示着新的一年可能再次出现供应纪录。

交付量与库存 2025年，布达佩斯仅有约4000套新建公寓式住宅交付使用，比前一年减少30%。其中，四分之一（1000套）位于第十三区。

目前，计划于2026年交付的公寓信息显示，第十三区将占据近三分之一（约3100套），第十区和第十一区分列其后。数据显示，2027年的交付重点也可能集中在第十三区。

在需求方面，2025年售出的新建公寓中，第十三区同样领先，市场份额为23%，其次是第十一区和第十区。第三、八、九和十四区的市场也较为活跃。这七个区的总销售额占2025年交易量的82%。

由于创纪录的新供应量甚至超过了强劲的需求，在建的未售出公寓库存较上年大幅增加。截至2025年底，约有7600套在建公寓可供选择，其中第十三区近2000套，第十一区1500套。然而，可立即入住的630套新建公寓库存自2023年底以来持续下降。

政策影响与价格展望 供应量的显著增长是连续第三年有利的市场环境、持续需求以及政府强调增加供给以抑制价格上涨的结果。为此，政府去年启动了3000亿福林的“住房资本计划”（Lakhatási Tőkeprogram）；符合“家庭启动计划”（Otthon Start Program）标准的大型项目可获得“国民经济优先地位”；预计将于二月生效的《公寓楼建造权法》将提高购房者的法律保障。此外，可享受5%增值税退税的“锈带”行动区范围也在不断扩大。

根据OTP抵押银行对计划于2026年交付的在建公寓数据筛选，布达佩斯的平均价格略高于每平方米170万福林。若以2027年交付的公寓计算，平均价格将升至每平方米183万福林（尽管这通常意味着购买期房，且价格在建造过程中往往会上涨）。

瓦尔科·戴维德指出，当前首都的价格水平差异很大，大致在每平方米100万至400万福林之间，特殊概念开发项目的最高单价甚至可达700万福林。“家庭启动计划”及相关政策创造了有趣的市场局面，在某些区域（如第十一区或第十五区），新建大型项目的单价可能与某些板式公寓楼的价格相当。目前难以预测不断扩大的供应将对今年的平均价格产生何种影响，但与往年相比，价格上涨速度明显放缓的可能性确实存在。