匈牙利房地产专家展望2026年市场：住宅开发成焦点，法规与供需平衡成挑战

布达佩斯，1月X日电——匈牙利主要房地产开发商及行业专家对2026年市场前景进行了评估。尽管2025年市场出现初步稳定迹象，但各细分领域表现分化，且普遍认为法规环境的不确定性、供需平衡以及融资成本将是未来一年的主要挑战。

市场回顾与现状

2025年，匈牙利房地产市场在波动中呈现稳定化趋势。住宅和工业地产领域较为活跃，而写字楼市场则受租户决策谨慎影响。政府推出的“Otthon Start”计划（提供3%的优惠住房贷款）显著提振了住宅市场需求，导致新房价格在布达佩斯年增长率超过20%，全国平均涨幅亦接近24%。

商业地产投资交易量在连续2-3年下降后，于2025年出现反弹。在维谢格拉德集团（Visegrád Group，简称V4）国家中，匈牙利交易量从低基数增长了近130%，其他V4国家平均增长约120%。然而，主要租赁市场仍面临供过于求的压力。

主要挑战与展望

1. 法规与成本：频繁变化的法规环境是行业公认的最大挑战，增加了规划和建设成本。国内电网等基础设施的容量短缺问题尤为突出。专家呼吁更可预测的审批流程、简化的合规要求以及加速网络投资的激励措施。
2. 供需平衡：2026年的关键问题在于新房与二手房市场能否形成健康平衡。尽管“Otthon Start”计划刺激了新房需求，但2025年仍有近95%的贷款流向了二手房市场。供应侧能否跟上需求步伐以缓解价格上涨压力，仍是未知数。
3. 融资环境：低风险溢价和易得信贷的时代已结束。融资成本持续高企，银行风险偏好降低。这给主要依赖资产增值而非实际运营价值创造商业模式的项目带来压力，预计2026年重组压力将加大。
4. 可持续发展与科技：欧洲层面，如何将可持续发展配额与当前经济现实相结合是一大议题。人工智能的普及和数字化进程的速度也将对行业产生决定性影响。更严格的能源效率要求可能导致老旧写字楼和工业地产面临贬值风险。

企业战略聚焦

多家主要开发商表示，2026年战略将聚焦于住宅开发，并拓展至首都以外地区。例如，WING公司计划在德布勒森启动其首个乡村开发项目，并在八个住宅项目中并行开发近1500套住房。

国际方面，企业继续在德国、奥地利、波兰、罗马尼亚等市场寻求机会，重点关注因周期下行而产生的资产收购或不良债务重组项目。

政策影响

“Otthon Start”计划及新房5%的增值税率（有效期至2026年底）被视为当前市场的关键支撑政策。同时，新引入的“公寓楼建筑权”（társasházi építményi jog）制度旨在扩大新房供应并抑制房价增速，但其实际效果取决于技术实施和市场接受度。匈牙利国家银行（MNB）需密切监控住房和信贷市场，以防家庭过度负债。

专家普遍认为，一个稳定、可预测的监管框架对于这个资本密集、投资回报周期长的行业至关重要，是维持投资信心和市场健康发展的基础。