匈牙利Shopper Park Plus收购波兰Auchan零售资产组合 强化中东欧市场布局

匈牙利房地产投资公司Shopper Park Plus (SPP) 已完成对法国零售巨头Auchan在波兰的九分之一零售资产组合的收购。此次交易进一步巩固了该公司在中东欧地区零售市场的地位。

根据公司声明，该资产组合包含总租赁面积约20.8万平方米的零售物业，独立估值超过2.1亿欧元。交易对应的收购价格收益率约为9.1%，符合此前预期。

资产组合概况

• 地理位置：物业位于波兰多个成熟的零售节点，包括华沙都市区、比亚韦斯托克和什切青等该国十大城市中的三个。预计2025年这些物业的年客流量将超过1720万人次。
• 覆盖范围：新收购的资产组合使SPP在波兰实现了近乎全国性的覆盖，目前仅北部地区暂无布局。
• 租赁结构：物业拥有长达30年的超长期主租约（15年固定期限加3次5年续约选择权），采用“三重净租赁”结构，确保了可预测且稳定的现金流。
• 运营现状：当前平均租金约为每月每平方米7.6欧元，低于市场水平，提供了增长潜力。物业出租率接近96%。

租户构成与所有权

除主力租户Auchan外，约60%的可租赁面积由Rossmann、Pepco、Jysk、Reserved和CARRY等国际知名品牌占据。随着Auchan计划在未来1-2年内缩减约1.8万平方米的销售面积（类似此前SPP在匈牙利资产组合中Tesco缩减面积带来的价值提升机会），这些国际品牌的比例预计将进一步增加。

资产以永久业权形式购入，确保了长期战略灵活性。

发展潜力与战略

交易包含约160万平方米的土地，建筑密度低于20%，为未来开发预留了显著空间。现有物业除零售功能外，还包含可用于建设“免下车”服务单元、电动汽车充电基础设施以及进一步优化租户组合的开发区域。

公司表示，将通过其在区域内及国际层面与主要零售品牌建立的合作关系，持续优化租户结构。加强商业供应预计将进一步提升客流量和资产表现。

可持续发展仍是关键战略支柱，公司目标包括降低资产组合的碳排放、提高能源效率以及按照ESG原则进行运营。

未来展望

完成此次收购后，SPP将继续积极在中东欧地区寻找新的收购机会，尤其侧重于以食品杂货为主的零售园区。

此次收购反映了公司的投资战略，即专注于防御性零售板块、强劲的消费者需求、长期稳定收入以及积极的增值资产管理。