匈牙利政府收紧“奥通启动”住房计划，开发商逾期将面临高额罚款

匈牙利政府通过一项法律修正案，对旨在降低企业行政负担的2025年XCIII号法律进行修订，将私人房地产投资中的“奥通启动”（Otthon Start）项目优先地位正式纳入匈牙利建筑法（Méptv.），并对开发商施加一系列新义务。

项目现状与政府目标 截至目前，布达佩斯及全国已有12个“奥通启动”项目获得优先地位，另有2个项目已进入社会协商阶段。这使得在“奥通启动”计划框架下，即将建设的、以每平方米低于150万福林价格出售的新建住房数量将增至近1.3万套。

然而，法律修订增加了这些住房无法在政府设想的期限内完工的风险。总理府战略国务秘书潘伊·米克洛什（Panyi Miklós）表示，有必要为重大开发商优惠措施的不履行配套制裁机制，即要求优先项目中至少70%的住房符合固定3%贷款计划的标准。

潘伊对Portfolio表示，政府的目标不仅是最终建成新房，而且要尽可能快地完成，并以可负担的价格（价格上限和竞争）出售，同时通过流程协助尽快启动销售。他认为，即使在较大的开发商投资项目情况下，用于销售“奥通启动”住房的四年期限也是“公平的时间间隔”。

开发商担忧与行业反应 房地产开发商则认为，该修正案可能带来严重后果。房地产开发商圆桌协会副主席基什·加博尔（Kiss Gábor）指出，要求在获得优先地位后6个月内提交建筑许可申请是“紧张但可行的计划”，但前提是投资仅包含一个阶段。对于分多个阶段建设1000套住房的项目，不可能在6个月内完成并提交建筑许可设计。

基什补充道，同样紧迫的期限还包括：获得建筑许可后60天内必须开始施工，以及必须在3年（+1年）内售出住房。（一年的宽限期适用于三年内总销售额未达到住房数量一半的开发商。）这对于那些进行多阶段建设的开发商来说尤其是一项不可能完成的任务。他预计，这项法律草案可能还需要进一步微调。

另一位要求匿名的房地产开发商正在考虑缩减其计划项目的规模，因为他不相信外省市场能够以如此快的速度吸收“奥通启动”兼容住房。他认为，立法者的目的也可能是以压低价格进行销售，从而确保政府计划的住房数量能够按时售出。他预计，由于法律修正案中规定的严格期限，其他开发商也将不得不彻底改造其项目并减少住房数量。例如，在布达佩斯计划在彼此附近建造的数千套住房，不可能在三四年内售出。他认为，罚款金额（见下文）“可能使整个项目的回报变为负数”。

另一位专家指出，如果开发商已经拥有第一阶段的建筑许可，而第二阶段位于不同的地籍编号上，可以请求暂停程序，从而可能赢得时间，但即便如此，也只能将开始时间推迟半年。

制裁机制 根据建筑法第193条第(3a)款，为建造固定3%计划住房而被宣布为私人优先投资的开发商，若未能在某些期限内履行义务，将面临罚款。罚款由匈牙利竞争管理局（GVH）裁定。

GVH可在以下情况下处以罚款：

• 销售完成率低于70%时，按每套住房计罚。
• 违反报告/汇报/通知义务时（可重复、递增的罚款项目）。

GVH将根据项目规模、地点、与70%目标的偏差程度、可能获得的财产利益、市场环境及合作情况等因素确定每套住房的罚款金额。如果企业确实无法履行承诺，在存在可谅解的外部或其他住房市场情况时，GVH在考虑建筑法中规定的标准后，可减少罚款金额。

多位开发商已要求“家园创建计划办公室”（Otthonteremtési Programiroda）就法律解释提供明确立场，目前仍在等待对其问题的答复。