匈牙利“家庭启动计划”重塑房地产市场 专家称2026年将进入理性评估期

匈牙利政府推出的“家庭启动计划”（Otthon Start Program）从根本上改变了年轻人获得首套住房的路径，在刺激市场供应的同时，也加剧了购房者的决策困境。市场参与者近期在Indamedia组织的“家庭启动博览会”上讨论了相关议题。专家预测，2026年的房地产市场将不再是“抢购”之年，而是进入“冷静权衡”时期。

计划核心：打破“妈妈酒店”模式

Ingatlan.com首席经济专家Balogh László（鲍洛格·拉斯洛）指出，该计划为体系填补了长期缺失的一环，解除了许多年轻人被困于“妈妈酒店”（mamahotel，指成年子女与父母同住）模式的困境。过去，年轻人要么选择与父母同住以储蓄，但难以组建家庭；要么租房，但租金会耗尽积蓄。新计划使首套房购买者能更早摆脱这一两难境地。Balogh László强调，这不是一次性补贴，而是一个阶梯：从租房到二手房，再到未来更宽敞的新家。

该计划取消了此前关于婚姻和生育的强制性条件，使此前被排除在支持体系之外的群体也获得了贷款资格。然而，Balogh László警告称，多项指标显示市场估值过高，收入水平需要“追上”房价。购房变得更容易，但并非没有风险。

市场动态：从买方竞争到卖方竞争

IFK（匈牙利房地产开发商圆桌协会）副主席Kiss Gábor（基什·加博尔）用一个词描述“家庭启动”时代：竞争。计划宣布后的夏季，买家为有限的房源相互竞争，许多房产在几天内售罄。但自秋季起，形势逆转：供应方和银行开始相互竞争。二手房市场挂牌量激增，许多业主得以摆脱“僵持”状态。

新建住宅板块也参与其中，部分原因是升级换房者的高端需求，部分原因是许多开发商专门瞄准了“家庭启动计划”的买家。Kiss Gábor认为，这种供需双扩张为买家创造了罕见机遇。银行也展开了激烈的价格竞争，不仅围绕官方3%的利率上限。专家认为，即使未使用该计划的人也能从中受益。市场并未收缩，而是打开了——这将成为2026年的一个决定性趋势。

价格趋同与风险提示

目前出现了新楼盘价格接近预制板楼（panel）的奇特局面。原因之一是参与计划的开发商承诺将单价控制在150万福林/平方米以内；另一原因是二手房市场的炒作推高了旧房价格，缩小了两个板块间的价差。Bankmonitor创始人兼首席执行官Sándorfi Balázs（山多尔菲·鲍拉日）提醒，这并非“新常态”，更可能是暂时性紧张。

他用比喻说明：如果一个秤盘有25公斤，另一个20公斤，平衡无法持久。这意味着，即使新房比二手房贵20%，从技术含量角度看，买家可能获得更多价值。此外，约3%的利率在25年内完全固定，意味着10-25年后的月供（在潜在工资增长影响下）将与今天意义不同。

布达佩斯的预制板楼单价已在110-140万福林之间。若同时出现类似价位的新房，这种偏移未来将会修正。真正的价格下跌只可能在被迫情况下发生，而以往也未见持续下跌。新冠疫情期间租金暴跌，但卖家宁愿等待也不愿降价出售。问题是2026年市场的耐心能持续多久——但普遍、大规模降价不太可能。

规则变化改善开发商经济账

Kiss Gábor详细解释了与“家庭启动计划”相关的规则变化如何改善了开发商的商业计算。许多地区的可建密度提高，意味着同一地块可建造更多住宅。如果分摊到每套住宅的地价下降，将直接抑制售价。在布达佩斯的典型项目中，地块的“每平方米成本”此前可能高达30万福林；现在许多地方已回落至15-20万福林。

变化不仅影响内城区，也波及外围区域：在第X、XV、XVI和XVIII区，支付能力强的需求再次出现。由于3%的贷款，在以前不划算的地区开发也变得可行。停车要求的降低带来了额外节省：在交通便利区域所需车库更少，这意味着巨大的成本削减。Kiss Gábor强调，所有这些并不伴随质量下降，因为同样的标准和开发商仍在运作。此外，新房的公共费用低几个数量级：一处旧房每月供暖可能需要2-3万福林，而新房可能只需2-6千福林，这是长期来看支持新建住宅的有力论据。

贷款差异与潜在陷阱

Sándorfi Balázs指出，在3%的利率上限背后，银行之间存在显著差异。拥有相同收入的人从两家机构可能获得非常不同的贷款额度，因为其对房产和信贷风险的评估方式不同。如果一套房产被一家银行估价为100，另一家估价为92，在90%的贷款比例下，这可能意味着数百万福林的首付差异。专家还提醒了联名借款人（adóstárs）的潜在弊端：作为联名借款人，其本人日后将无法使用自己的“家庭启动计划”额度。

此外，该补贴贷款只能使用一次，最高5000万福林，未使用的额度将永久失效。许多人将其与“婴儿债券”（babaváró）或“家庭住房补贴加”（CSOK plusz）组合使用，使计算更复杂。Sándorfi Balázs建议，首先应申请预先贷款审批，即使尚未选定房产。月供不得超过收入的60%，全国平均水平下33-34%更为现实。最大的陷阱是“梦想之家”：如果有人坚持购买更贵的房产，在成本水平上超支20-30%，可能导致家庭财务紧张。

目前市场已趋于平静，没有抢购，供应——尤其是新房——比一年前充裕得多。Sándorfi Balázs明确表示：“对于准备安家置业的人，没有理由再等待。”

展望：理性规划是关键

接近预制板楼价格的新房可能只是暂时现象，但它们揭示了市场的弹性。供应更广，贷款条件更优惠，开发项目也扩展至外围区域。对于2026年计划购房的人，关键在于理性规划：先确定贷款额度，再寻找房产。

“家庭启动计划”将继续占据主导——抵押贷款市场约70%已与之关联——在整个贷款期限内可能节省高达3000万福林。专家最终传递的信息传统而理性：自有住房长期来看仍是匈牙利最佳投资之一，但前提是量力而行。