匈牙利“家庭启动”计划刺激住房贷款市场激增 银行创新产品竞争加剧

匈牙利MBH银行零售业务发展执行总监索斯·乔鲍（Soós Csaba）表示，政府推出的“家庭启动”（Otthon Start）住房补贴计划已对房地产市场产生显著影响，主要体现在住房贷款、房地产价格和交易数量三个紧密关联的领域。

最显著的变化出现在住房贷款市场。根据匈牙利国家银行（MNB）11月的数据，住房贷款合同总额达到2740亿福林，而10月份为2570亿福林。在“家庭启动”计划推出前的几个月，月度贷款额通常在1300亿至1400亿福林之间波动。预计12月市场也将以约2600亿福林的规模收官。

2024年全年住房贷款发放总额约为1.3万亿福林，而受“家庭启动”计划推动，2025年这一总额预计接近2万亿福林。11月的贷款合同数量也超过一万份，这是自2022年“绿色家园”计划以来首次达到此水平。

平均贷款金额显著上升。此前，一笔住房贷款平均金额在1900万至2000万福林之间，而在“家庭启动”计划期间，已升至2700万福林，该计划下的贷款平均金额更达到3400万福林。索斯·乔鲍指出，这不仅是银行的经验，也得到了政府统计数据的支持。

绝大多数合同仍与二手房相关，新房购买比例仅为5-6%，而与新建项目相关的贷款比例在3-4%左右。约14-15%的客户在申请“家庭启动”贷款的同时，还结合了其他补贴贷款方案（通常是CSOK Plusz），这表明该计划带动了整个补贴贷款组合的活跃。

对房价的影响 索斯·乔鲍表示，2025年全国房价上涨了18-20%，布达佩斯涨幅更高，农村地区通常上涨16-18%。“家庭启动”计划的推出进一步推动了这一进程，尤其是在最初几个月，符合资格的买家迅速进入市场。然而，到年底价格上涨速度明显放缓。原因之一是支付能力需求下降，以及该计划每平方米150万福林的价格上限起到了抑制作用。此外，“建筑权”的出现允许买家从设计阶段就购买房产并启动融资。

政府重点认证的投资项目（均符合“家庭启动”价格上限）可能为市场带来5万至6万套新房。这种供应扩张已经抑制了二手房价格的上涨，12月更多是停滞而非进一步上涨。

对交易量的影响 “家庭启动”计划也实质性地影响了房地产交易数量。11月估计约有9500笔房产交易，而10月约为11500笔。2025年全年交易量预计约为13万笔，较2024年增长4-6%。

一个重要的变化是，通过“家庭启动”计划购买的房产中，很大一部分确实是用于自住。35-40%的客户是首次购房者，而投资性购房的比例在25-30%左右。这与前几年投资动机占主导的情况形成鲜明对比。

市场竞争与创新 随着“家庭启动”计划的出现，市场贷款份额已缩减至每月总量的约一半，但仍占新合同的20-25%。市场贷款主要起补充作用。

银行间的竞争不仅在于利率，也在于创新产品组合。MBH银行为“家庭启动”贷款客户推出了“均衡”（Egyenlítő）方案，通过将储蓄与贷款结合来帮助降低利息负担。在适当的收入和储备条件下，该方案可实现低至1.94-2.31%的实际年利率，这目前在匈牙利市场是独一无二的。

该方案适用于所有“家庭启动”贷款客户，特别有利于那些希望在还款的同时保持流动资金储备，并重视贷款成本可预测性降低的客户。

风险控制与市场展望 索斯·乔鲍强调，MBH银行在所有情况下都严格遵守债务刹车规则，无论是贷款价值比还是收入相关的还款限额。这不仅符合银行利益，也保护客户，避免家庭过度负债。

随着购房活动增加，保险意识也在增强。虽然住房保险在贷款时是强制性的，但越来越多的人还购买了信用保障保险，以应对失业、疾病或残疾。根据MBH银行的经验，现在每三位客户中就有一位使用此选项。

该计划不仅刺激了需求，也激励了市场参与者的创新，长远来看可能带来更稳定、更多样化的住房贷款市场。未来几年的关键问题在于，供应的扩张和新的融资方案能在多大程度上使房地产市场走上可持续发展轨道。