匈牙利新建住宅需求激增，政府新政或为市场注入新动力

根据房地产门户网站ingatlan.com的最新数据，今年前六周，匈牙利新建住宅市场需求显著增长。其中，布达佩斯待售新建独立屋的需求同比增长21%，州首府城市增长28%，小城镇增长16%，而乡村地区的新建独立屋需求增幅超过40%。乡村地区数据突出，部分原因是地价较低，使得新建房屋总体价格较大城市更为低廉。

总体而言，今年前六周新建公寓和房屋的总需求，较2023年和2024年年初水平分别高出75%和26%，但较去年同期水平仍低8%。

政策调整与市场影响

匈牙利政府近期宣布了一项政策，将共管公寓建筑权与包括CSOK Plus、3%利率补贴贷款和“Otthon Start Program”（家居启动计划）在内的补贴贷款措施相结合。ingatlan.com首席经济专家Balogh László（鲍洛格·拉斯洛）表示，将于2026年3月1日生效的新规，将使购买“图纸阶段”期房的买家也能获得贷款资格。

Balogh László指出，这一变化不仅增强了买家保障，也可能从根本上改变融资环境。由于买家实际上可以从为开发商项目提供融资的同一家银行获得住房贷款，开发商在选择项目贷款时的议价地位可能显著改善。通过买家的贷款分期拨付，开发商也可能支付更少的利息。买家的资金在房屋交付前将存入托管账户，由此产生的存款利息可用于抵扣开发商所需支付的贷款利息。加剧的竞争和更低的融资成本，可能通过降低开发成本，最终导致新建住宅每平方米价格的缓和，使新房购买者受益。

推动家庭住宅建设

这一过程也可能为独栋住宅和双拼住宅的建设带来新的推动力，因为“Otthon Start Program”可被视为一种优惠的建设贷款。自该计划于7月宣布以来，每月发放的独栋住宅建筑许可数量稳定在700份以上，较前期呈现动态增长。由于这类项目通常需要1至1.5年完成，预计到2026年底，建成的独栋住宅数量将出现更显著的增长。

对二手房市场的影响

如果首次购房者和改善型购房者大量涌入新建住宅市场，可能会缩短换房链条，并从二手房市场的流通中吸走需求。Balogh László认为，由于在大城市，新旧住宅的价格水平已非常接近，越来越多买家考虑购买新建房产。但如果有人从二手房换到新建住宅，那么二手房卖家可能无法用售房款来资助其下一次换房。这种现象可能从第一季度末开始，为二手房市场带来调整，这不一定是价格下跌，而可能体现在价格显著放缓或停滞上。

供应同步扩大

据ingatlan.com专家称，新建住宅的旺盛需求也得益于供应的扩大。一年前，买家只能从约6600套新建住宅的广告中挑选，如今这一数字已增至近8900套。在扩大的供应中，布达佩斯和主要城市也出现了更多可负担的新建住宅，这主要归功于“Otthon Start Program”设定的每平方米150万福林（约合人民币2.9万元）的价格上限。