匈牙利房地产市场现结构性转变 老旧“废墟”房产或失价格优势

布达佩斯，2026年1月17日 —— 匈牙利房地产市场正经历结构性转变，老旧、需翻修的“废墟”房产可能首次失去其作为市场最廉价入门选择的地位。

市场现状：二手房主导与价格高企

根据房地产门户网站ingatlan.com的数据，2025年匈牙利住宅市场的核心由二手房构成，需求绝大部分集中于此。全国范围内，二手房价格以两位数速度上涨，第三季度同比涨幅接近24%，布达佩斯涨幅达30%。在首都，二手预制板楼和砖混公寓的典型单价为每平方米110万至130万福林，专家认为这一水平已属过热。匈牙利国家银行（央行）估计，市场存在18-19%的高估。

政府推出的需求刺激措施（如“Otthon Start”计划、“CSOK plus”）推高了需求，而供应持续紧张。尽管有更多新住宅项目获批，但潜在买家目前可选的新房有限，使得二手房市场成为大多数购房者的主要目标。

能源效率成为关键定价因素

匈牙利中央统计局（KSH）的数据显示，该国住宅存量总体属于高初级能源需求结构，即从能源角度看效率低下。能源消耗的很大一部分与少数建筑类型相关，尤其是老旧、隔热不良的独栋住宅。乡村地区每套住宅的平均能源需求高于城市环境。

KSH指出，关键问题并非新建住宅的数量，而是改善现有存量住宅的质量。适度的翻新也能显著降低整体住宅存量的能源需求，最大节约潜力存在于供暖系统过时和隔热不足的房产。

市场已越来越清晰地根据能源效率定价。能源评级较好的住宅以更高的单价售出，而评级较差的则拉低价格。尽管比例在缓慢下降，但住宅供暖和生活热水能源需求的一半以上仍来自管道天然气。

老旧房产面临需求挑战

尽管市场焦点仍在二手房，但质量极差的住宅即使在当前环境下也可能难以出售，尤其是定价过高时。

ingatlan.com首席经济专家László Balogh（巴拉戈·拉斯洛）指出，老旧、需翻修房产的业主可能是最先感受到市场变化的人，但未必是积极的变化。他表示，可能会出现新建住宅比状况一般的二手房更便宜的情况。

“市场目前可从两个轴来解读：一是价格，二是即时可用性以及翻修的成本和时间，” Balogh说，“房产越便宜，通常需要投入的金钱和精力就越多。”

市场逻辑可能逆转

传统的市场逻辑是：新建住宅总比翻新过的二手房贵，后者又比状况一般的二手房贵，而状况一般的比需要翻修的贵。然而，这一顺序可能在2026年被打破。

Balogh强调，由于新建住宅供应增加，部分新建住宅可能以具有竞争力、甚至低于状况一般二手房的价格入市。这可能尤其发生在那些此前不被视为优质地段的区域。

专家预测，这可能导致对质量差、位于末端的房产需求下降，而卖家仍固守过去过热市场时期的价格。“从卖家的角度看，这个细分市场可能是最先受到冲击的，” Balogh表示。

市场调整需要数月时间，期间可能出现严重的价格差异和供需紧张。Balogh描述了一种可能的情景：地段好、状况佳的房产可能与偏远地段状况差的房产价格相同，导致买卖双方困惑。

核心结论与展望

可以肯定的是，仅凭低价，老旧“废墟”房产的市场不再能指望自动获得需求。2026年可能首次出现这些房产不再是房地产市场最廉价入门点的情况，这将从根本上重新调整买方和卖方的策略。

最终，市场是否会出现暂时性修正还是形成长期的新平衡，仍有待观察。