布达佩斯一区拟效仿六区 考虑全面禁止Airbnb短租

布达佩斯一区（布达城堡区）正考虑进一步收紧对Airbnb等短租平台的监管，甚至可能实施全面禁令。该区副区长法泽卡什·奇洛（Fazekas Csilla）在社交媒体视频中宣布，将就统一监管规则与邻近行政区负责人启动对话，理由是为了保护当地居民的利益。

此举并非没有先例。布达佩斯六区（特雷兹瓦罗斯）此前已决定禁止短租，且首批市场数据显示该措施已带来可量化的变化。

根据ingatlan.com的分析，2026年1月，六区待租二手公寓的月租金中位数为28.25万福林，较一年前下降1%。与此同时，该区可供出租的公寓数量大幅增加了28%，达到近1250套。在全国范围内，这一变化尤为显著，因为布达佩斯整体可供出租的公寓数量略有下降。

多重因素影响市场 ingatlan.com首席经济专家鲍洛格·拉斯洛（Balogh László）强调，市场变化并非 solely 归因于Airbnb禁令。“家庭启动计划”（Otthon Start Program）提供了固定3%利率的贷款，促使许多租户转向首次购房，从而抑制了租赁市场的需求。匈牙利中央统计局（KSH）与ingatlan.com的租金指数显示，2025年秋季布达佩斯租金下降超过1%，年租金增长率放缓至5.6%。

六区的待售公寓市场也在扩张：过去一年供应量增长了33%，达到近2400套。目前，该区是布达佩斯内城区中待售公寓存量最高的区域。

一区市场现状不同 相比之下，一区情况有所不同。2026年1月，该区待租二手公寓的月租金中位数为30万福林，年增长率为4%。同时，待售公寓的每平方米均价上涨了15%，达到近190万福林。鲍洛格·拉斯洛表示，由于布达佩斯的暂停令，新Airbnb运营者进入一区市场也已“冻结”，因此该区若出台更严格的限制，主要将影响现有的“公寓酒店”运营商。

专家认为，如果一区或其他城区决定收紧监管，预计将增加待售及长期租赁公寓的供应。这可能会进一步减缓租金上涨，尤其是在当前因政府支持的住房贷款导致市场需求本身已面临挑战的市场环境下。

据报道，随着最高法院（Kúria）的裁决，六区的Airbnb禁令已最终确定。截至目前，该禁令尚未对市中心房地产市场造成剧烈冲击，但未来几个月可能出现大规模出售和重组。房地产和旅游业参与者认为，现在将见分晓，看监管是否真能缓解住房压力，还是仅为市场带来新的不确定性。

六区自2026年1月1日起禁止社区住房短租，此前最高法院裁定该区相关法令不违法，禁令正式生效。

据统计，六区约有2500套Airbnb房源，而布达佩斯有超过15万套空置住房，因此禁令对整体房地产市场的影响可能有限。