匈牙利“家园启动计划”重塑2026年房地产市场格局

布达佩斯，1月X日电——随着一系列新法规和补贴措施于2026年1月1日生效，匈牙利房地产市场正迎来新一轮结构性调整。核心驱动力是政府主导的“家园启动计划”（Otthon Start Program），该计划通过提供低息贷款和直接补贴，旨在同时刺激需求和扩大供给。

核心政策变动

• 公职人员住房补贴：自2026年1月起，在公共部门（包括医生、教师、执法人员及公务员）工作的员工，每年有资格获得100万福林（约合2,700欧元）的不可退还住房补贴。该款项可用作购房首付或支付现有住房贷款的月供，但不能用于提前还款或最终清偿。
• “家园启动计划”适用范围扩大：未来，根据地方政府决定，该计划的优惠贷款可能扩展至带花园房产及城郊房产，旨在扩大供应，特别是在农村地区。
• 引入“公寓楼在建物权”：自2月起，购买在建公寓楼的买家可在产权登记册上注册一项在建物权，该权利在公寓交付时自动转为完全产权。此举允许买家在规划阶段即可申请贷款购房，旨在加速新房销售。

市场影响与专家分析

OTP Ingatlanpont首席分析师瓦尔科·戴维（Valkó Dávid）指出，新的公职人员补贴可与2025年启动的3%优惠利率“家园启动计划”结合使用，显著降低购房门槛。他预计：“2026年，尤其是第一季度，‘家园启动计划’将继续决定市场走向，需求可能再次显著活跃。”

房价走势出现分化：

• 布达佩斯：受“家园启动计划”设定的每平方米150万福林价格上限影响，首都新建公寓价格快速上涨势头已明显放缓。2025年9月至2026年1月间，供应量从2,700套增至3,600套以上，但中位数单价仅上涨2%，至169万福林。部分高端区域（如第十二区、第五区）价格出现回调。
• 州府城市：由于房价普遍低于150万福林上限，优惠贷款显著刺激了市场。例如，埃格尔、米什科尔茨等城市自2025年9月以来，新建公寓中位数单价上涨了14%至21%。 ingatlan.com首席经济专家鲍洛格·拉斯洛（Balogh László）表示，2026年的重点将完全转向符合“家园启动计划”价格上限的项目，这不仅影响定价，也可能改变开发类型。

租赁市场承压： “家园启动计划”将部分潜在租户转化为购房者，导致租赁需求下降。同时，许多投资者为出租而购房，增加了租赁供应。双重压力导致全国范围内，尤其是布达佩斯，租金在连续三个月下降后，于2025年12月出现小幅回升（全国+0.6%，布达佩斯+1.0%）。 鲍洛格·拉斯洛认为，租赁市场正受到两股力量的拉扯：一方面是“家园启动计划”持续减少租户需求；另一方面是2026年收入增长可能推高租金承受能力。哪种力量将占主导，仍需观察。

交易量与融资情况

Duna House最新调查显示，2025年第四季度市场出现调整，交易活动放缓，价格进入修正期。然而，抵押贷款市场依然活跃。根据Credipass估计，2025年住房抵押贷款发放总额接近2万亿福林，较2024年增长48%。 Duna House预测，2026年市场交易量可能在11万至13万笔之间，市场将进入一个更为平衡、价格敏感的阶段。

（注：文中货币单位福林，1欧元约合370福林）