匈牙利央行报告：首套房买家购得房产能源效率普遍较低

匈牙利总理于去年7月2日宣布，国家将为首次购房者提供3%的优惠住房贷款。该计划于9月1日以“Otthon Start Program”之名启动，初期即引发显著关注。根据匈牙利国家银行（MNB）的金融稳定报告，与9月份相比，2025年10月的住房贷款发放量翻了一番。

尽管已有诸多分析探讨了该计划对信贷和房地产市场的影响，但关于首套房买家所购房产的能源状况，此前讨论甚少。

研究范围与方法 分析基于2024年1月1日至2025年9月底期间，通过发放的住房贷款所购买的房产数据。研究共涉及1.6万名首次购房者及超过4.8万名非首次购房者客户。从区域分布看，布达佩斯和佩斯州每千人中的首套房买家数量最多，而南跨多瑙河地区的此类贷款申请最少。

价格对比：首套房买家支付单价更低 研究从两个维度对比了首次购房者与多次购房者群体。首先考察了中位数每平方米价格。结果显示，无论是独栋房屋还是公寓，首套房买家均以更低单价购得房产。

不出所料，两个客户群体均在布达佩斯和佩斯州以最高价格购得房产。在此区域，非首次购房者平均支付了更高价格，这可能源于其房产质量更优、地段更好。对于独栋房屋，多次购房者平均可承担16%至18%的溢价；对于公寓，这一溢价分别为14%和8%。

对于不执着于布达佩斯及其辐射区的购房者，情况则显著轻松。在单价显著更低的同时，首次与多次购买房产之间的单价差异也更小。唯独在匈牙利北部地区出现了例外情况：与多次购房者相比，首套房买家需支付高出10%的单价。尽管如此，在研究期内，无论是独栋房屋还是公寓，在匈牙利北部地区的购买成本均为最低。

能源效率：首套独栋房屋能效更差 除了中位数房价，研究还分析了所购房产的能源特征。数据显示，首次购买的独栋房屋通常能源状况更差——即其一次能源需求（PED）更高——相较于那些作为第N套房产购买的房屋。

在布达佩斯和佩斯州，能效领域的差异也体现在价格水平上；而在其他地区，显著的质量差异并未伴随同样大的价格水平差异。因此，一个质量更好、能源效率更高的房产，其售价可能与一个质量较差、能效较低的房产相似。

对于公寓，首次与多次购买房产之间的能源质量差异微乎其微，考虑到价格水平也未出现较大差异，这并不令人意外。布达佩斯是例外，其更高的价格水平与能源质量显著更好的公寓相关联。

政策建议与现有计划 未来，在考虑贴息贷款和其他住房支持计划时，或将值得纳入能源条件。将现代化改造义务作为支持条件，可能是提高国内建筑存量能源效率的有效工具。

基于类似逻辑运作的还有自2024年7月起可用的国内“能源家居改造计划”，该计划要求相较于初始状态至少实现30%的节能。在10月13日宣布修改后，最高补贴提升至500万福林不可退还补贴加500万福林无息贷款，而自有资金仅需补贴额的5%（最高526,316福林）。

匈牙利国家银行也正致力于为希望进行改造的人提供充足的融资选择。其绿色资本要求优惠计划旨在鼓励信贷机构提供条件优惠的住房改造贷款。