匈牙利租赁市场报告：十二月租金止跌回升，布达佩斯六区Airbnb禁令暂未达预期效果

根据匈牙利中央统计局（KSH）与Ingatlan.com联合发布的租金指数最新数据，在经历数月下跌后，匈牙利租赁市场在去年12月出现小幅回升。全国租金环比上涨0.6%，首都布达佩斯环比上涨1%。

从年度数据看，租金涨幅有所放缓。全国租金同比上涨5.4%，布达佩斯同比上涨5.6%。

Ingatlan.com首席经济专家Balogh László（拉兹洛·鲍洛格）表示，尚不确定此次回升是长期下跌后的修正还是趋势逆转。他指出，理解当前形势的关键在于供应变化。在租金下跌期间，可供出租的房源挂牌数量持续减少。2025年9月初，租客可从超过1.8万套出租房源中选择，而到2026年1月初，选择范围已缩减至近1.7万条房源，降幅达7.3%。这表明，在价格放缓的同时，需求可能“吸收”了市场上的供应。选择范围的收窄，可能导致租金下跌趋势在12月停止并转为上涨。

房地产门户网站Zenga.hu的数据也显示出类似趋势。其分析指出，租金上涨幅度取决于房产状况。由于对价格较低但状况较差的房产需求可能更大，房东对中等状况房产租金的提价能力，高于对全新或近新状况房产的提价能力。过去一年，布达佩斯及全国中等状况房产的租金均上涨了7%，而布达佩斯全新或近新房产的平均租金仅上涨1%，全国范围内则下降了1%。

根据Zenga.hu的数据，今年1月初，布达佩斯典型的两居室、中等状况房产的挂牌租金为24.2万福林，而同等全新或近新房产的租金为30.7万福林。在布达佩斯，第四区和第六区的租金涨幅最大。后者的情况也表明，当地针对Airbnb的禁令目前尚未带来预期的突破性效果。

Zenga.hu分析主管Futó Péter（彼得·富托）评估称：“布达佩斯的一个有趣现象是第六区，今年1月该区全新或近新房产的平均租金达到35.2万福林，甚至比第五区更贵。可以推测，由于Airbnb禁令，转向长期租赁的业主正试图为那些此前在更高收益下运营的房产尽可能收取更高的租金。”

租金上涨在多个外省大城市也有所体现。在中等状况房产中，塞格德（Szeged）的租金涨幅最大，一年内上涨了23%。在外省大城市中，塞克什白堡（Székesfehérvár）和佩奇（Pécs）的租金涨幅高于平均水平，而米什科尔茨（Miskolc）、德布勒森（Debrecen）和杰尔（Győr）的涨幅低于平均水平，几乎停滞。尽管如此，在外省，德布勒森的出租房产仍需支付最高租金，根据状况不同，租金在19万至27万福林之间。这意味着，在这个全国人口第二多、生活成本第二高的大城市，租房成本比布达佩斯便宜约10-20%。