匈牙利政府新规激活“封闭花园”房地产市场 逾480市镇已出台地方条例

匈牙利议会于去年6月通过了所谓的“沙拉法”（salátatörvény），该法于6月28日生效，修改了土地和房地产登记法，为解决封闭花园（zártkert）不确定的法律地位铺平了道路。

此前，封闭花园类房产的分类长期存在问题。虽然许多此类房产已不再用于农业目的，但旧法规对流转和使用有严格限制，阻碍了其开发和销售，尤其是在这些房产实际用于度假和居住目的的地区。

新法律为便利封闭花园房产从农业用地中退出，免除了业主的耕地保护罚款和土地保护程序。

作为后续步骤，一项政府法令于10月31日生效，授权地方政府根据房产所在地，通过地方条例允许进行重新分类。这意味着每个市镇有权自行决定是否允许将封闭花园登记为“已退出”农业用地的区域。

根据e-ingatlanügyvédek.hu网站的数据，在已通过或正在准备相关地方条例的地区，已有487个市镇出台了关于封闭花园重新分类的地方规定。

在制定条例的市镇数量上，佐洛州（Zala vármegye）以93个市镇领先，其次是巴兰尼亚州（Baranya，66个）和绍莫吉州（Somogy，51个）。活动最少的州是豪伊杜-比豪尔州（Hajdú-Bihar，5个）、索博尔奇-索特马尔-贝雷格州（Szabolcs-Szatmár-Bereg）和维斯普雷姆州（Veszprém）（各9个）。

市场反应：价格飙升，需求旺盛

此前难以获得贷款的封闭花园房产价格正迅速向城区房产价格靠拢。

“虽然全国住宅市场价格上涨放缓，但在封闭花园领域可以看到动态的价格上涨，”Duna House首席分析师彼得·塞格（Szegő Péter） 表示。他指出，许多卖家已将可获得贷款的前景提前计入价格，因此在该细分市场中，15-20%的指导价上涨并不罕见。

需求活跃的背后是多个相互关联的市场进程：由于进入门槛较低，在郊区，一套封闭花园房屋的价格可达5500-7000万匈牙利福林，而参数相似的城区家庭住宅则需8000万至1亿福林。

优惠的贷款条件也将购房者引向该细分市场，因为贷款项目每平方米150万福林的价格上限对封闭花园房产几乎不构成障碍。

在布达佩斯周边的市镇，如埃尔德（Érd）、多瑙新城（Dunakeszi）和圣安德烈（Szentendre），对封闭花园的兴趣较上年同期增长了25-30%。在埃尔德，受贷款项目影响，一套普通封闭花园房屋的平均价格在单月内从6300万福林上涨至7000万福林。

在德布勒森（Debrecen）或杰尔（Győr）等外省大城市，由于工业投资推高了市中心房价，买家正逃向城郊地区。在市场供应的高端，如今甚至能找到价值数亿福林的房产：在圣雅各布福（Szentjakabfa），一处全景豪华封闭花园庄园标价5.5亿福林；在巴拉顿菲赖德（Balatonfüred），类似房产价格接近5亿福林。